Forretningsplan
KLP Eiendom 2024
Forretningsplan
KLP Eiendom 2024
Forretningsplan
KLP Eiendom 2024
Eiendom
Hvem er vi?
– Jeg liker å være der det skjer, sier hun og innrømmer at hun er en over snittet sosial person.
– Jeg har allerede etterspurt en sosialkomite i KLP Eiendom. Så vi får se om den blir etablert, ler Ingvild.
Hvem er vi?
KLP Eiendom er ett av Skandinavias største eiendomskonsern.
Eiendomsporteføljen består av kontor- og undervisningseiendommer, handelseiendommer og hoteller i Norge, Sverige, Danmark og London. I tillegg kommer en næringsfestetomtportefølje og eiendommer under utvikling.
KLP Eiendom er KLPs redskap for investeringer i eiendomsmarkedet. Selskapets viktigste oppgave er å bygge og forvalte en eiendomsportefølje som tilfredsstiller KLPs behov for kapitalplassering og levere konkurransedyktig avkastning på denne.
Selskapets forretningsidé er verdiskapning gjennom riktig valg av investeringsobjekter, god forvaltning og aktiv eiendomsutvikling.
KLP Eiendoms størrelse og solide eier gir selskapet evne til å investere i, forvalte og utvikle eiendom for å maksimere avkastning i et langsiktig og bærekraftig perspektiv. Selskapets virksomhet er i hovedsak utleie av lokaler til selskapets kunder (leietakerne) med tilhørende forvaltning, drift og vedlikehold.
KLP Eiendom står for langsiktighet og pålitelighet i enhver sammenheng. Vi skaper gode relasjoner med våre kunder gjennom nærhet og dialog.
Målsettingen er å tilby konkurransedyktige lokaler, god kundesørvis og effektiv forvaltning og drift.
Vi er åpne, engasjerte, tydelige og ansvarlige
Eiendomskonserets verdier er styrende for hvordan vi som ansatte jobber med kollegaer, leietakere, kunder, og samarbeidspartnere. Det er også styrende for hvordan konsernet opptrer som samfunnsaktør.
Våre verdier
Åpen
KLP Eiendom deler kunnskap og informasjon. Jeg deler min kunnskap og innsikt med andre. Jeg er åpen og viser respekt for andre synspunkter. Jeg er ærlig i tilbakemeldinger.
Engasjert
KLP Eiendom er fremoverlent og viser handlekraft. Jeg er nysgjerrig, viser initiativ og tar grep.
Tydelig
KLP Eiendom er klar i kommunikasjonen, synlig og konsekvent. Jeg gir tydelige og konstruktive tilbakemeldinger. Jeg avklarer målsetninger og forventninger.
Ansvarlig
KLP Eiendom tar ansvar. Man kan stole på KLP Eiendom. Jeg tar ansvar og gjennomfører oppgavene. Jeg sørger for at mine oppgaver er til KLP Eiendoms og kundenes beste.
Våre verdier
Åpen
KLP Eiendom deler kunnskap og informasjon. Jeg deler min kunnskap og innsikt med andre. Jeg er åpen og viser respekt for andre synspunkter. Jeg er ærlig i tilbakemeldinger.
Engasjert
KLP Eiendom er fremoverlent og viser handlekraft. Jeg er nysgjerrig, viser initiativ og tar grep.
Tydelig
KLP Eiendom er klar i kommunikasjonen, synlig og konsekvent. Jeg gir tydelige og konstruktive tilbakemeldinger. Jeg avklarer målsetninger og forventninger.
Ansvarlig
KLP Eiendom tar ansvar. Man kan stole på KLP Eiendom. Jeg tar ansvar og gjennomfører oppgavene. Jeg sørger for at mine oppgaver er til KLP Eiendoms og kundenes beste.
VÅRE VERDIER
Åpen
KLP Eiendom deler kunnskap og informasjon.
Jeg deler min kunnskap og innsikt med andre. Jeg er åpen og viser respekt for andre synspunkter. Jeg er ærlig i tilbakemeldinger.
Engasjert
KLP Eiendom er fremoverlent og viser handlekraft.
Jeg er nysgjerrig, viser initiativ og tar grep.
Tydelig
KLP Eiendom er klar i kommunikasjonen, synlig og konsekvent.
Jeg gir tydelige og konstruktive tilbakemeldinger. Jeg avklarer målsetninger og forventninger.
Ansvarlig
KLP Eiendom tar ansvar. Man kan stole på KLP Eiendom.
Jeg tar ansvar og gjennomfører oppgavene. Jeg sørger for at mine oppgaver er til KLP Eiendoms og kundenes beste.
Vår visjon
Den beste partneren for dagene som kommer
KLP Eiendoms strategiske plattform
Strategisk plattform skal bidra til å styrke KLP Eiendoms rolle som et industrielt og bærekraftig eiendomsselskap i KLP konsernet
Samfunnsansvar og bærekraft er viktig for våre kunder, eiere og ansatte. En bærekraftig eiendomsdrift innebærer å sikre en tilfredsstillende økonomisk avkastning, bidra til en positiv samfunnsutvikling, samtidig som den negative påvirkningen på klima og miljø minimeres.
To viktige utfordringer vi jobber for er reduksjon av klimagassutslipp på linje med ambisjonene i Paris-avtalen, samt håndtering av klimarisiko.
Vi skal utvikle møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial - der det digitale møter det fysiske. Vi er lydhøre og ser problemer som en mulighet for kontinuerlig forbedring.
Selskapet skal arbeide for å ytterligere forbedre kostnads- effektiviteten og skape god avkastning gjennom sine prosjekter.
Overordnet organisering
KLP Eiendom er fellesbetegnelsen på datterselskapet KLP Eiendom AS i KLP-konsernet, et eiendomsselskap med datterselskaper i Norge, Sverige, Danmark og Luxembourg, i tillegg til eiendomsengasjementer eid andre steder i KLP.
Forholdet mellom KLP og KLP Eiendom er regulert gjennom «Avtale om forvaltning (herunder kjøp og salg av eiendom) mellom Kommunal Landspensjonskasse gjensidig forsikringsselskap og KLP Eiendom AS».
Styret består av sentrale ansatte i KLP-konsernet, ett styremedlem utpekt av de ansatte og to eksterne styremedlemmer.
KLP Eiendoms strategiske plattform
Strategisk plattform skal bidra til å styrke KLP Eiendoms rolle som et industrielt og bærekraftig eiendomsselskap i KLP konsernet
Samfunnsansvar og bærekraft er viktig for våre kunder, eiere og ansatte. En bærekraftig eiendomsdrift innebærer å sikre en tilfredsstillende økonomisk avkastning, bidra til en positiv samfunnsutvikling, samtidig som den negative påvirkningen på klima og miljø minimeres.
To viktige utfordringer vi jobber for er reduksjon av klimagassutslipp på linje med ambisjonene i Paris-avtalen, samt håndtering av klimarisiko.
Vi skal utvikle møteplasser hvor mennesker trives og kan realisere sitt potensial - der det digitale møter det fysiske. Vi er lydhøre og ser problemer som en mulighet for kontinuerlig forbedring.
Selskapet skal arbeide for å ytterligere forbedre kostnads- effektiviteten og skape god avkastning gjennom sine prosjekter.
Overordnet organisering
KLP Eiendom er fellesbetegnelsen på datterselskapet KLP Eiendom AS i KLP-konsernet, et eiendomsselskap med datterselskaper i Norge, Sverige, Danmark og Luxembourg, i tillegg til eiendomsengasjementer eid andre steder i KLP.
Forholdet mellom KLP og KLP Eiendom er regulert gjennom «Avtale om forvaltning (herunder kjøp og salg av eiendom) mellom Kommunal Landspensjonskasse gjensidig forsikringsselskap og KLP Eiendom AS».
Styret består av sentrale ansatte i KLP-konsernet, ett styremedlem utpekt av de ansatte og to eksterne styremedlemmer.
Våre eiendommer:
- Har god beliggenhet
- Er nær kollektivknutepunkt
- Er arealeffektive og fleksible
- Er teknisk moderne og har god utforming
- Er robuste mot klimaendringer
- Er attraktive for miljøbevisste virksomheter
- Er Energieffektive
- Er på eiet tomt
Ambisjonsnivået for KLP Eiendom er å være ledende på samfunnsansvar og bærekraft
KLP Eiendoms strategihus
Volum
KLP har som mål å ha en eiendomsandel i KLPs kollektivportefølje innenfor 11–18 % av totale finansaktiva i porteføljen.
Nåværende målvekt er 15 % (inkludert fond), hvorav 13 % i direkte eid eiendom gjennom KLP Eiendom.
Investeringer skal gjøres i markeder som er store nok til å absorbere KLP Eiendoms investeringsbehov uten at selskapet blir en dominerende aktør.
Sammensetning – geografi
KLPs samlede direkteeide portefølje skal på sikt ha en geografisk fordeling i henhold til følgende veiledende maksgrenser:
Sammensetning – kategori
KLPs samlede direkteeide portefølje skal på sikt ha en kategorimessig fordeling i henhold til følgende veiledende maksgrenser:
0
Norge
%
0
Kontoreiendommer
%
0
Hoteleiendommer
%
0
Sverige
%
0
Handelseiendommer
%
0
Tomter, anlegg under oppføring og andre eiendommer
%
0
Danmark
%
0
Annet
%
Hovedmål
Maksimere langsiktig risikojustert avkastning på riktig volum
«Eiendomsvirksomheten er en viktig del av KLP sin kapitalforvaltning og kompletterer øvrige investeringer på en utmerket måte.»
Aage Schaanning, Styreleder KLPE
Hvor står vi
Ståstedsanalyse
Med en diversifisert portefølje av sentrale eiendommer som forvaltes med langsiktighet står KLP Eiendom støtt i et stadig mer krevende landskap. Endrede forutsetninger og behov møter kravet til bærekraftige løsninger.
Som et stort eiendomskonsern er det viktig å hele tiden ha fingeren på pulsen for å plukke opp signaler og skiftende trender. Et viktig verktøy for å evaluere hvor vi står og ha blikket ut mot våre kunder og de markedene vi opererer i er vår ståstedsanalyse. Denne danner grunnlaget for hva vi skal forbedre og hvilke muligheter som vi kan gripe. Ståstedsanalysen er gjenstand for årlig revisjon og den danner grunnlaget for våre strategiske satsningsområder.
Utdrag fra ståstedsanalysen
Vår strategiske eier og god kapitaltilgang gir stor konkurransekraft
Samarbeid, relasjonsbygging og kompetanseutvikling er særdeles viktig
De største mulighetene ligger i samspillet med våre kunder og brukere, hvor teknologi er den viktigste innsatsfaktoren
Klimaendringer og hvordan disse påvirker vår forretning og våre eiendommer er en trussel vi aktivt må forebygge
KLP Eiendom beskrives som:
- Langsiktig
- Profesjonell
- Samfunnsansvarlig
- Miljøvennlig
- Pålitelig
- Nytenkende
- Trygg
- Tilgjengelig
- Forutsigbar
- Fleksibel
Utfordringer · Krav til økt fleksibilitet · Press på leietider · Krav til økt standard og høye byggekostnader ved skifte av leietaker
Utfordringer · Fysisk vs. digital handel · Fra handel til opplevelse · Gjenbruk vs. nytt
Utfordringer · Digitale møteplasser · Reiselivets klimaavtrykk · Klimaendringer gir behov for kjøling
Utfordringer · Brukerkompetanse · Kompleksitet · Hvordan utnytte kunstig intelligens
Utfordringer · Kundeaksept · Kompetanse · Det haster og det koster
Utfordringer · Lav tilgang på interessante objekter · Prisavstand mellom kjøper og selger
Utfordringer · Digitalisering · Spesialisering · Rekruttering
Utfordringer · Samarbeid · Offentlig saksbehandling · Tilgang på attraktive tomter
Våre virksomhets- og kjerneområder
Strategiske satsingsområder for å nå hovedmålet
Med økende klimarisiko blir behovet for bærekraftig eiendomsforvaltning og utvikling helt avgjørende. Samtidig skal nye løsninger og investeringer også være økonomisk bærekraftige. Avveining mellom hensyn til klima og økonomi vil stå sentralt i årene fremover. Kobler man på kundenes forventninger blir utfordringen enda større. I kampen om kundene, hvor sluttbrukerens stemme blir enda viktigere, vil det å begeistre de beste hodene til å velge KLP Eiendom være en viktig oppgave. De som er på vei inn i arbeidslivet har helt andre forventninger enn den erfarne medarbeideren vi har i dag.
I tillegg vil teknologiens eksponentielle utvikling utfordre oss fra alle kanter og krever at vi innoverer, tilpasser og utvikler oss kontinuerlig.
Med disse utfordringene som bakteppe har vi valgt fire strategiske satsningsområder for å møte morgendagen.
1. Bærekraftig drift, forvaltning og prosjektutvikling
3. Engasjerte mennesker
2. Fornøyde kunder og brukere
4. Teknologisk utvikling
Det skal oppleves som attraktivt å leie og jobbe i en av KLP Eiendoms mange eiendommer.
Vi skal utnytte våre stordriftsfordeler og langsiktige tenkning til å ha en 1.) bærekraftig drift, forvaltning og prosjektutvikling.
Vi skal være et selskap med 2.) fornøyde kunder og brukere, høy kundetilfredshet skapes gjennom systematisk langsiktig samarbeid.
For å få til dette skal vi dyrke frem 3.) engasjerte mennesker med sterk arbeidsglede og lojalitet gjennom stødig lederskap og selvstendige ansatte.
Vi skal skape effektivitet gjennom 4.) teknologisk utvikling for å oppnå kontinuerlig forbedring.
Disse fire områdene er derfor valgt som strategiske satsingsområder fremover.
KLP Eiendom er, og skal være, sertifisert i henhold til ISO 9001 og ISO 14001 som stiller en rekke krav knyttet til virksomhetsstyringen.
Dokumenterte rutiner · forbedringssystem · KTI-målinger system for innkjøp · evaluering av leverandører.
1: Bærekraftig drift, forvaltning og prosjektutvikling
Bærekraft går over tre dimensjoner: Miljø og klima, sosiale forhold og økonomi. Sammenhengen mellom disse avgjør om noe er bærekraftig. KLP Eiendom skal drive bærekraftig forvaltning og prosjektutvikling gjennom disse tre dimensjonene. I tillegg skal selskapet ha en ansvarlig og etisk forretningsstyring.
Som rammeverk for vår innsats innenfor samfunnsansvar og bærekraft, støtter vi oss til FNs bærekraftsmål og Bygg21 sine 10 kvalitetsprinsipper for bærekraftige bygg og områder.
Vi systematiserer vårt arbeid med planlegging, oppfølging og rapportering kategorisert under de ni målene som er spesielt relevante for eiendom.
Bærekraftige løsninger blir stadig viktigere. Teknologier som solenergi, energieffektive bygningssystemer, smarte avfallshåndteringssystemer og vanngjenvinning bidrar til å redusere miljøpåvirkningen og oppnå energieffektivitet i eiendomsporteføljen.
KLP Eiendom skal være et selskap med høy spesialkompetanse innen forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling av eiendom.
Selskapet skal tilstrebe at eiendomsporteføljen har en lang gjennomsnittlig gjenværende løpetid for leiekontrakter.
Selskapet skal arbeide for å oppnå høy kostnadseffektivitet for å sikre langsiktig konkurransekraft og avkastning. Kostnadseffektivitet skal oppnås gjennom å skape stordriftsfordeler og kritisk vurdering av viktige drivere som påvirker det totale kostnadsnivået.
Eiendomsprosjekter skal utgjøre en betydelig andel av selskapets virksomhet.
Et stort potensial for høy avkastning ligger i utvikling av egen eiendom. Eiendomsutvikling vil bidra til å opprettholde god avkastning på eiendomsporteføljen når ferdigutviklet eiendom kjøpes med lav direkteavkastning.
Sosiale forhold
Miljø og Klima
Økonomi
«Å drive bærekraftig forretning betyr at vi skal imøtekomme dagens ønsker uten å ødelegge fremtidige generasjoners muligheter for å få tilfredsstilt sine behov.»
Gunnar Gjørtz, Adm. Dir
2: Fornøyde kunder og brukere
Høy kundetilfredshet er nøkkelen til langsiktige leieforhold. KLP skal jobbe systematisk for å etablere og beholde gode relasjoner med våre leietakere som bidrar til høy utleiegrad i våre eiendommer.
For å bygge varige konkurransefortrinn skal KLP Eiendom i sin virksomhet vektlegge kundenes og brukernes behov. Vi skal sørge for at kundene opplever både våre lokaler og vår forvaltning som konkurransedyktig og like bra eller bedre enn det som er lovet.
Leieobjekter skal oppfylle definerte krav til effektivitet og standard, og det skal arbeides aktivt med å styre kundenes forventinger gjennom løpende dialog.
3: Engasjerte mennesker
Engasjerte mennesker med høy arbeidsglede er en vital forutsetning for å lykkes med KLP Eiendoms hovedmål. Vi skal være en god arbeidsplass og en attraktiv arbeidsgiver. Dette vil vi oppnå ved å jobbe for høy grad av inkludering, faglig utvikling med relevante og utfordrende arbeidsoppgaver for våre ansatte for å sikre en god og sunn bedriftskultur hvor alle er verdsatt, sett og utfordret.
Vi skal kontinuerlig utvikle oss, lære av erfaringer og være rustet til å håndtere endringer. Vi må være endringsvillige – vi må tørre å prøve og noen ganger feile. Alle ansatte må utvikle sin egen kompetanse slik at vi sammen kan møte fremtidens behov.
Oppgaver skal i hovedsak utføres av egne medarbeidere. Denne industrielle organisering gjør at sentral kunnskap om egne eiendommer styrkes og forblir i selskapet, og at vi har fullt eierskap til kontakt og dialog med kundene, leverandører og andre parter.
4: Teknologisk utvikling
Teknologisk utvikling har de siste ti årene ført til styrket kundeopplevelse og effektivisering for eiendomsbransjen. Denne utviklingen vil fortsette og KLP Eiendom skal utnytte mulighetene som utviklingen gir - både med tanke på effektivisering, forbedret kundeopplevelse og ikke minst teknologi for å redusere miljø fotavtrykk.
Noen av de viktigste teknologiske trendene for eiendomsbransjen er:
Big data og analyse
KLP Eiendom sitter på store mengder data som kan utnyttes til å ta bedre beslutninger. Dette ved å benytte data om eiendomsverdier, markedstrender, leietakere med mer for å identifisere investeringsmuligheter i egne bygg, forbedre leieavtaler og optimalisere eiendomsdriften.
Kunstig intelligens (AI)
AI kan hjelpe med å forbedre prosesser som eiendomsforvaltning, kundesørvis og markedsføring. Gjennom avanserte algoritmer kan AI analysere store mengder data for å forutsi trender, bidra til å identifisere investeringsmuligheter og optimalisere eiendomsporteføljen.
Sensordata fra bygg
De fleste moderne bygg er allerede utrustet med store mengder sensorer for å måle ting som CO2, bevegelse og temperatur. Dette er data som sier noe om hvordan bygget fungerer og brukes, og kan videre utnyttes for å optimalisere bygningsdrift, redusere energiforbruk og forbedre konsepter for tilgang til bygg.
«Vi skal utnytte mulighetene vår moderne egenutviklede dataplattform gir. Med full kontroll og tilgang til alt av egne data har vi et unikt fortrinn til å utvikle tjenester basert på kundens behov.»
Egil Brækken , CIO
Våre virksomhets- og kjerneområder
Kontorforvaltning
Kjøpesenterforvaltning
Hotellforvaltning
Investeringer
Tekniske drift og vedlikehold
Eiendomsutvikling
Teknologi og digitalisering
Samfunnsansvar og bærekraft
Kontorforvaltning
KLP Eiendom skal være blant Skandinavias fremste forvaltere av kontoreiendommer. Vi skal være rustet til å håndtere utleie, daglig drift og tett oppfølging av alle leietakerne. Kontorforvaltningen skal sørge for kantinedrift, møte- og konferansearrangementer og lignende. Ved endringsarbeider er fleksibilitet for fremtidig bruk et viktig parameter.
Utfordringer:
- Krav til økt fleksibilitet
- Press på leietider
- Krav til økt standard og høy
Kjøpesenterforvaltning
KLP Eiendom skal eie og forvalte kjøpesentre på de mest sentrale beliggenheter, primært i Østlandsområdet. Sentrene skal være robuste og fleksible for en bransje i endring. Kjøpesenterforvaltningen skal ha tett oppfølging av leietakerne. Utleiemarkedet for handelslokaler er lite transparent, vi skal derfor ha egen spisskompetanse og dedikerte ressurser på utleie. Det skal gis plass til nye konsepter og ideer, særlig med fokus på bærekraftige og miljøvennlige alternativer.
Utfordringer:
- Fysisk vs. digital handel
- Fra handel til opplevelse
- Gjenbruk vs. nytt
Våre virksomhets- og kjerneområder
Kontorforvaltning
KLP Eiendom skal være blant Skandinavias fremste forvaltere av kontoreiendommer. Vi skal være rustet til å håndtere utleie, daglig drift og tett oppfølging av alle leietakerne. Kontorforvaltningen skal sørge for kantinedrift, møte- og konferansearrangementer og lignende. Ved endringsarbeider er fleksibilitet for fremtidig bruk et viktig parameter.
Utfordringer:
- Krav til økt fleksibilitet
- Press på leietider
- Krav til økt standard og høy
Kjøpesenterforvaltning
KLP Eiendom skal eie og forvalte kjøpesentre på de mest sentrale beliggenheter, primært i Østlandsområdet. Sentrene skal være robuste og fleksible for en bransje i endring. Kjøpesenterforvaltningen skal ha tett oppfølging av leietakerne. Utleiemarkedet for handelslokaler er lite transparent, vi skal derfor ha egen spisskompetanse og dedikerte ressurser på utleie. Det skal gis plass til nye konsepter og ideer, særlig med fokus på bærekraftige og miljøvennlige alternativer.
Utfordringer:
- Fysisk vs. digital handel
- Fra handel til opplevelse
- Gjenbruk vs. nytt
Hotellforvaltning
KLP Eiendoms leieinntekter fra egne hoteller er påvirket av hotellenes omsetning og resultater. Det er relativt få leietakere i hotellmarkedet, og leiekontrakter inngås for lange perioder. Hotellforvaltningen skal ha tett dialog og oppfølging av hotelldriverne for å sikre et godt forretningsmessig forhold. Oppfølging av leietakers vedlikeholdsplikt er meget viktig.
Utfordringer:
- Digitale møteplasser
- Reiselivets klimaavtrykk
- Klimaendringer gir behov for kjøling
KLP Eiendoms strategihus
Tov Sønsterud leverte jobbsøknaden fem minutter før fristen. Det er 40 milliarder kroner siden.
– Når det virkelig koker, og det er fullt trøkk med telefoner til alle døgnets tider, og til slutt finner du det punktet der begge parter føler de har oppnådd noe … det er det aller beste med jobben.
Det gløder i øynene til investeringsdirektør i KLP Eiendom, Tov Sønsterud, når han snakker om prosessen som fører frem til et nytt eiendomskjøp. Likevel var det ingen selvfølge at det var dette han skulle jobbe med.
Definerende valg
Unge Tov Sønsterud hadde et par år med revisjon på baken, og lite erfaring med eiendom, da han så jobbutlysningen fra KLP Eiendom for 16 år siden. «Den får jeg nok ikke», tenkte han, men bestemte seg likevel for å slenge inn en søknad. Han rakk det akkurat før fristen gikk ut.
Det tilfeldige valget skulle definere hans videre karriere. Kort tid etter sluttet nemlig sjefen, og ikke lenge etter satt han med ansvaret for investeringer i milliardklassen.
Oslos beste strøk
Investeringsdirektøren virker både tilbakeholden og imøtekommende på én gang, når vi møter ham i det bredeste av alle byggene i høyhusrekka Barcode i Bjørvika i Oslo. KLP-bygget er også det nest høyeste, med en hammerlignende utstikker på toppen. Tar du en titt ned derfra, får du et realt sug i magen.
PRESTISJE: Investeringsdirektøren er ikke opptatt av prestisje, men av å ta de riktige beslutningene. (Foto: Björn Audunn Blöndal/Pressworks)